OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升(shēng)，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价(jià)格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目(mù)前随(suí)着二级(jí)市场价(jià)格(gé)下(xià)跌，风险也得到(dào)一(yī)定(dìng)释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等(děng)多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益(yì)率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园(yuán)区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张(zhān我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀g)江REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实(shí)工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还(hái)是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发(fā)生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租(zū)率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修(xiū)复(fù)后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水平等方(fāng)面(miàn)也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平(píng)的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也(yě)会根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的(de)发(fā)展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张江科学(xué)城这三十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是(shì)一个(gè)非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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