文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mà苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗i)”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照(zhào)项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过(guò)房(fáng)产公(gōng)证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约(y苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗uē)为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：MP3i音乐网址大全-MP3下载,网址导航,音乐在线试听,中国音乐网址导航第一站 苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗