文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没(méi)有统一的(de)预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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