近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　均码一般是什么码，均码一般是什么码数 alt="密(mì)集(jí)分钱了！这(zhè)几点(diǎn)要注(zhù)意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收(shōu)益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配均码一般是什么码，均码一般是什么码数和本金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资(均码一般是什么码，均码一般是什么码数zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人也称。

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