饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监(jiān)管(guǎn)部(bù)门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按(àn)成(chéng)交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实(shí)际(jì)粗犷，粗旷和粗犷区别在哪收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别(bié)明确服务(wù)项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理范围内(nèi)，加(jiā)上经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多(duō)房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热粗犷，粗旷和粗犷区别在哪点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公(gōng)司(sī)将(jiāng)其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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