近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(j周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释4px;'>周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释īn)份额(é)交易价格的(de)变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余(y周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释ú)期(qī)限产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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