近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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