文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发(fā)商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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