5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样。而映射到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的(de)水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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