“现在(zài)的房地产很(hěn)难再(zài)出现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人(rén)、首席经济学家(jiā)洪(hóng)灏(hào)向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分(fēn)化的愈加明显，让(ràng)机构和投资者的关(guān)注度从板块向单(dān)个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀到了(le)最(zuì)底部(bù)，而且是反复地杀到了底部，再(zài)往(wǎng)下的空间(jiān)已经不(bù)大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿(ā)尔法(fǎ)重要参(cān)考

　　那么(me)如何寻找房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产(chǎn)赛道(dào)中进行(xíng)选择，需要非常(cháng)小心，避免选了半(bàn)天，标的公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需要满(mǎn)足以下三个基准：有大的(de)国资背景的、杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)的、此(cǐ)前没有踩过红线的(de)。

　　他还表示，如(rú)果关注一(yī)下今年房地产的(de)开发资金来源，可以发现，其(qí)实银行(xíng)的信贷倾向是不(bù)太愿意(yì)给房(fáng)企贷款(kuǎn)的，房企的主(zhǔ)要资金来(lái)源来自新盘的销售。但今年新房的(de)销售情况(kuàng)相较一般(bān)。再(zài)关注一下，哪(nǎ)些房(fáng)企能从(cóng)银行拿到钱(qián)，其(qí)实主要还是那(nà)些(xiē)有(yǒu)国企背景的(de)房企，民营房企相对比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整个行(xíng)业(yè)出现(xiàn)了一个很明显的分(fēn)化，无论是(shì)在销售，还(hái)是融资(zī)等各个方面都(dōu)非常明显。现在有国(guó)资背景的房(fáng)企在资本市场表现相对较好，但没(méi)有国(guó)资背景的民营房(fáng)企股价大多表现很(hěn)一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)行业内，我们的(de)逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘(jué)，我们(men)会特别重视企业的成(chéng)本优势，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净负债(zhài)率(lǜ)）是不是行(xíng)业内的最低水平；利(lì)润率是不是行(xíng)业内最高的；融(róng)资成本是否是行(xíng)业内(nèi)最低的(de)；建安成本是(shì)否也是(shì)业内最低的；这些都是我们看重的一家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注(zhù)意的是(shì)，能够同时满(mǎn)足(zú)上述(shù)条件的(de)房企并不多(duō)。即便是(shì)在国央企中，仍有部分房企出现了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据(jù)整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投(tóu)、中交(jiāo)地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外(wài)，城建发展、京投(tóu)发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国(guó)央(yāng)企房(fáng)企也踩(cǎi)了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出(chū)，即便是有(yǒu)着较(jiào)稳健(jiàn)特色(sè)的(de)国央(yāng)企(qǐ)房企，其财务指标称得上完全(quán)健(jiàn)康(kāng)的仍是少数。而更加值得注意(yì)的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一(yī)步考验(yàn)着国央(yāng)企的资金(jīn)链情况。

　　对(duì)房企(qǐ)而(ér)言(yán)，扩张(zhāng)速度(dù)的张弛有度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企(qǐ)储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于乐观(guān)的预(yù)判(pàn)未来市(shì)场，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地节(jié)奏(zòu)也有可能让房企重蹈(dǎo)此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配置的(de)一家房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年(nián)的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右(yòu)，完(wán)全(quán)没(méi)有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年(nián)，这家房企(qǐ)明(míng)显感觉到(dào)机(jī)会来了(le)，其开(kāi)始在(zài)一线城市(shì)进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了接近(jìn)三(sān)分(fēn)之一。与此同时，该房企新购入地块也(yě)实现了快(kuài)速(sù)的开盘(pán)利用率，预(yù)计今(jīn)年会有更多的楼盘入(rù)市(shì)。像这类企业就符合“最后的赢家(jiā)”的(de)特点。一方(fāng)面，在于它本身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半在(zài)一线城(chéng)市，另外一半也主要集中在强二线(xiàn)和二线城(chéng)市(shì)；另一方面，它的扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒(xǐng)道，与之相反，有些(xiē)房(fáng)企的(de)扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企(qǐ)业(yè)的影子。虽然说(shuō)，见到(dào)机(jī)会时(shí)要出手(shǒu)，但出手的(de)章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太快，但(dàn)未(wèi)来的两(liǎng)年市场(chǎng)没有想象得(dé)那(nà)么(me)好，可(kě)能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量(liàng)一家(jiā)房企(qǐ)的(de)扩(kuò)张(zhāng)速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房企的净负债(zhài)率水平(píng)，在我(wǒ)看来，这个比例(lì)如果(guǒ)超(chāo)过60％，就是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看(kàn)出，这(zhè)一标准要(yào)比“三道红(hóng)线”对(duì)房企(qǐ)的净负债率要(yào)求(qiú)不(bù)得高于(yú)100％要更加(jiā)严格。陈(chén)昊(hào)扬解释，当前(qián)房(fáng)地产行业的复(fù)苏速度并没有那么快，所以要规避公司净(jìng)负债率提高相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示到一个(gè)比较(jiào)危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳(shū)理发现(xiàn)，中交(jiāo)地产、中国(guó)金(jīn)茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净负(fù)债(zhài)率都在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产净负债率持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的(de)是，华润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集团等(děng)房(fáng)企在践行较积极(jí)的拿地策略的同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债(zhài)率水平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同一筛选标准来看国央企与(yǔ)民(mín)营房企(qǐ)，但(dàn)在各维度(dù)的实际(jì)表现(xiàn)上，国(guó)央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国(guó)央企的融(róng)资成本(běn)更(gèng)低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企(qǐ)自然(rán)而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然对(duì)比民(mín)营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但这也并不意(yì)味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房企同样受到机构(gòu)的青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨(bīn)江(jiāng)集团的十大流通(tōng)股(gǔ)东(dōng)中(zhōng)新(xīn)进了“中国工(gōng)商银行股份有限公(gōng)司－景顺(shùn)长城中国回报(bào)灵活配置(zhì)混合(hé)型证券投资基金”“全(quán)国社保基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资产管(guǎn)理(lǐ)有限公(gōng)司(sī)就长期持有滨江集团。根据一季(jì)报，该资产公司(sī)的几(jǐ)只(zhǐ)产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受青睐，和其自身的基本面(miàn)表现存在一(yī)定关(guān)系(xì)。2020年以来的近三年(nián)时间(jiān)，房地产市场整体在(zài)走“下坡(pō)路(lù)”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨江集团仍是表(biǎo)现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在(zài)业绩(jì)表(biǎo)现、销售规模、新增土储(chǔ)、股价(jià)表现(xiàn)等多(duō)维度(dù)都表现(xiàn)了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期发(fā)布的2023年一(yī)季(jì)报(bào)，今(jīn)年(nián)一季(jì)度，滨江(jiāng)集团更是实(shí)现(xiàn)了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代(dài)”仍能保持自(zì)身业(相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示yè)绩的(de)持续增长，和(hé)滨江集团扎根杭州的(de)战略布局(jú)关系(xì)密切。根据2022年(nián)年(nián)报，滨江集(jí)团(tuán)有近(jìn)七(qī)成营收来自杭州地(dì)区，而(ér)在(zài)2021年，杭州地区的(de)营收比重只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭州的土储补充(chōng)同(tóng)样较为积极(jí)，根(gēn)据诸葛找房、住(zhù)在杭州网数据显示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团的房企排(pái)名迅(xùn)速提升(shēng)。到2023年，滨(bīn)江集团(tuán)的房(fáng)企排名已冲进前(qián)十，根据中(zhōng)指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的(de)是(shì)，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价翻了超一(yī)倍以上(shàng)，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来多(duō)家机构的集中调研。滨江集团发布(bù)公告(gào)表示(shì)，公司于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链(liàn)布(bù)局重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产开发(fā)只是房地产产业(yè)链上的中(zhōng)游(yóu)环节，其上游主(zhǔ)要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应(yīng)商(shāng)，而下游应用(yòng)行(xíng)业主要包括中(zhōng)介服(fú)务、家用电(diàn)器、物业(yè)管(guǎn)理、家(jiā)居用品。综(zōng)合(hé)《红周刊》的采访(fǎng)，房(fáng)地产开发环节与上(shàng)游材料端息息相(xiāng)关，新盘(pán)开工不(bù)足导致(zhì)上游不被看好(hǎo)，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行(xíng)业在进(jìn)入(rù)存量房时代，所(suǒ)以对(duì)地产(chǎn)产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性的家装家居领(lǐng)域(yù)，我(wǒ)们(men)相(xiāng)对看好，因为居民保(bǎo)有的(de)住房规模越来越(yuè)大，随着时(shí)间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国过去(qù)的数(shù)据充分说明了这一点，在(zài)新房销售见顶之(zhī)后，家具(jù)消(xiāo)费的(de)增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和内(nèi)装相关的行业，例如(rú)消(xiāo)费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金人士表示(shì)。

　　而(ér)根据《红(hóng)周刊》对下游细(xì)分中相(xiāng)关(guān)赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目前(qián)暂居前(qián)两位的都是(shì)来自家(jiā)纺(fǎng)赛道的公司，它们分(fēn)别是富安娜和水星家(jiā)纺(fǎng)，特别(bié)是前者在月(yuè)线连收七根阳(yáng)线的基础上，年(nián)内(nèi)迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富(fù)安娜主要(yào)从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及(jí)销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度报告显示，报告期(qī)内，富(fù)安娜实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公(gōng)司一季(jì)报的十大流通股股东来看，能够发(fā)现该(gāi)股早已成(chéng)为基金重仓股的(de)天下，彼(bǐ)时包(bāo)括公(gōng)募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和私募的(de)明河2016，都在其中(zhōng)出现，占(zhàn)据了(le)半壁江山。需要强调(diào)的是，中(zhōng)欧(ōu)的两只基金都是价(jià)值(zhí)派基金经理曹名长在管的产品，首季(jì)其同时重仓的房地产产业(yè)链股(gǔ)票还有(yǒu)金(jīn)地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光一(yī)时的(de)家居板块也因(yīn)疫情(qíng)、消费(fèi)复苏进程缓慢等多(duō)因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中年(nián)内表现最好的是志邦家居。同一(yī)时(shí)间段(duàn)，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还(hái)是归母净利润，公司都实现了同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司的(de)十(shí)大流通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广发基金(jīn)经理罗(luó)洋慧眼独(dú)具，一季报中他管理(lǐ)的广发(fā)策略优(yōu)选和广发安(ān)宏(hóng)回报均(jūn)增(zēng)加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为(wèi)志邦家居十大(dà)流通(tōng)股股东中仅有(yǒu)的两只公(gōng)募。有(yǒu)意思的是(shì)，他似乎对于定制家居(jū)类标(biāo)的情有独钟，在另(lìng)一(yī)家赛道(dào)公司金牌橱柜(guì)中(zhōng)，他管理的全(quán)部三(sān)只产品均(jūn)登榜(bǎng)十大流通(tōng)股股(gǔ)东，其(qí)也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家(jiā)纺外，下(xià)游的物业(yè)股(gǔ)也(yě)越来(lái)越被(bèi)机构所青睐，不过这类标(biāo)的大多在香(xiāng)港上市，如(rú)何(hé)选择成为难题。对此，前述上海公募基(jī)金经理(lǐ)举例分析：“物业服务不(bù)是一(yī)个高(gāo)毛利(lì)的行业，挣钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我选公司还是(shì)希(xī)望挣的是(shì)市场化应该挣的钱，以我曾经(jīng)买(mǎi)的绿(lǜ)城服务(wù)为例，它在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每(měi)年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的(de)大部分项(xiàng)目(mù)到期之后，经过两三轮合同周期(qī)还能做(zuò)到(dào)产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的(de)公司很少，因(yīn)为物业(yè)公司很容(róng)易一开始是挣钱(qián)的，后面因为保(bǎo)安这些固定人员(yuán)成本的年度增长(zhǎng)，不过服务没有特别(bié)好，客户没(méi)有(yǒu)那(nà)么满(mǎn)意(yì)，能做到提价难(nán)度是非(fēi)常(cháng)大(dà)的(de)。但是(shì)该公(gōng)司能在业内做到到期(qī)之(zhī)后(hòu)提价率比较(jiào)高，这跟它的定位(wèi)和比较好的服务是有关(guān)系的(de)。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：MP3i音乐网址大全-MP3下载,网址导航,音乐在线试听,中国音乐网址导航第一站 相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示