近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了(le)利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　丁二醇和丙二醇是不是酒精="密集(jí)分钱了(le)！这几点(diǎn)要注(zhù)意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限较短的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地丁二醇和丙二醇是不是酒精或(huò)建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(s丁二醇和丙二醇是不是酒精hè)施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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