近(jìn)两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出(chū)太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取相对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(g太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗ǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力(lì)的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额(é)包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的(de)实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

未经允许不得转载：MP3i音乐网址大全-MP3下载,网址导航,音乐在线试听,中国音乐网址导航第一站 太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗