万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同债务(wù)人被(bèi)中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的(de)维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本都是(shì)北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻doi的时候怎么夹，doi是怎么夹结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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