导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套(tào)房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思(sī)路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、202哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点1和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点)存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

未经允许不得转载：MP3i音乐网址大全-MP3下载,网址导航,音乐在线试听,中国音乐网址导航第一站 哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点