导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音>

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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