一线(xiàn)城(chéng)市，也(yě)不(bù)端着了。

　　昨天(tiān)，深圳(zhèn)取消二手房指导(dǎo)价的(de)消息(xī)在(zài)房(fáng)产圈刷屏了(le)。

　　这(zhè)条消息为什么这么重(zhòng)要(yào)？首先二手房指导价被称为“核弹级”政策，其(qí)次(cì)深圳几乎(hū)是(shì)最后一个还在“认真”实施这(zhè)条(tiáo)政策(cè)的城市(shì)，最后深圳(zhèn)是房价前三(sān)的核心城市。所以，深圳的一举一动都具有风向标意(yì)义。

　　有(yǒu)分(fēn)析人士(shì)指(zhǐ)出，深圳二手房(fáng)指导(dǎo)价如果取消，首先有利于深圳二(èr)手房回暖，然后二手房回暖(nuǎn)有利于深圳(zhèn)楼市总体(tǐ)回(huí)暖，最后深(shēn)圳楼市回(huí)暖有(yǒu)利于全国楼市回(huí)暖(nuǎn)....

　　看吧，这(zhè)妥(tuǒ)妥的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出(chū)？

　　昨天，深圳(zhèn)疯(fēng)传“二手房指导价”正式结束。传言称：二(èr)手房(fáng)贷款(kuǎn)不按官方参(cān)考价（指导价），银行(xíng)核定房价(jià)以网签(qiān)备案价和评估价孰低为(wèi)准。

　　自此，参考价真正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目前没(méi)有看到官(guān)方文件。据证券时报21日消(xiāo)息，目前(qián)深(shēn)圳多家大行表示“尚未接(jiē)到正式通知(zhī)，目前(qián)仍按参(cān)考价办(bàn)理按揭”。所以还需要持(chí)续的(de)关注。

　　易(yì)居研究院研(yán)究总(zǒng)监(jiān)严跃进认为(wèi)，本次政策大概率为(wèi)真，更多体现为银行贷款等领域按照新的规则进行，但(dàn)不(bù)会出台正式文件。

　　有(yǒu)时候(hòu)，有些事情，是不(bù)用发文件的。毕竟(jìng)可以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二(èr)手房指导价(jià)横空出世。当时，深圳一(yī)口(kǒu)气公布了全市3595个(gè)小区的参考(kǎo)价(jià)，很多(duō)南(nán)山、福田、宝安中心区的高(gāo)价盘，直接按照当时的市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指(zhǐ)导价来(lái)计算首付、发(fā)放(fàng)贷款。

　　当时大家还不觉得(dé)厉害，但(dàn)经历了这两年的痛苦，才深(shēn)知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子(zi)，市场价1000万的房子(zi)，如果不(bù)“指导”，可以(yǐ)首付3成即(jí)300万；如果指导价(jià)打七折即700万，那(nà)么首付(fù)3成210万，加上需要全款支付(fù)的(de)部分，实际(jì)首付(fù)去到了510万(wàn)，相当于首付5成(chéng)了（多给210万首付）。这(zhè)直接让大批(pī)量买家，失去了(le)购房能力，相(xiāng)当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推行二手(shǒu)房(fáng)参考价以后，东莞、宁波、成都、三亚(yà英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表)、西安、合肥、广州等10多个城市陆续(xù)跟进。事实也确实证明(míng)了(le)，这条政策的“核弹(dàn)”级别。

　　到了2021年10月(yuè)，根据安居客的统计，实施二手房(fáng)指导价的(de)10个城市，有8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年受到疫情的影(yǐng)响，二手房更是(shì)惨不忍睹。以2022年12月数据为(wèi)例，全国70个大中城市房价只有6个同比(bǐ)上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐有家(jiā)研究中(zhōng)心数据显(xiǎn)示：成交量上，二(èr)手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导价出(chū)台当年，深(shēn)圳二手住宅成交量同比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成(chéng)交量仅2.2万(wàn)套，创近二十年最(zuì)低(dī)记录，相(xiāng)较2020市场高峰缩水近(jìn)八成。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指导价发布(bù)当月相比，如今二手房挂(guà)牌(pái)价低(dī)于及接近参考价的房源占比大幅增加。2023年一季(jì)度，深圳各区二手房成交TOP10小区中，过(guò)半成交价低于(yú)参(cān)考(kǎo)价。

　　只(zhǐ)有真(zhēn)实经(jīng)历其中的(de)人，才能深切(qiè)的感知其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩仓的新闻(wén)不绝于(yú)耳(ěr)。

　　据说一位码农三(sān)年前(qián)高杠杆买了2套(tào)华润(rùn)城，月供12万，最(zuì)终亏损1000万破产。据媒体(tǐ)推测，如果案例属(shǔ)实，买家的实际(jì)购(gòu)房成本高(gāo)达20万/平，目前价格(gé)跌至(zhì)14万/平，叠加这三年(nián)的房贷(dài)和(hé)持有成(chéng)本，差(chà)不(bù)多亏损超(chāo)千万。

　　深圳一大批人这两(liǎng)年(nián)感受到了太多(duō)“心(xīn)酸”。二手房成交量创下多年(nián)新低，学(xué)区房神话不再，房产中介的日(rì)子难过(guò)，投资客挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳(wěn)楼市(shì)的基(jī)调(diào)下，2022年以来(lái)，实施(shī)了(le)二手房指导价(jià)的城市陆陆(lù)续续低调(diào)退出，目前只有深圳还是最后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近(jìn)一线城(chéng)市(shì)也不端着(zhe)了。

　　近(jìn)日，北京在(zài)房山区试(shì)点多(duō)子女家庭(tíng)和职住(zhù)平衡家庭(tíng)购房支持政策。上海也考虑予以多孩家(jiā)庭(tíng)在新房计(jì)分(fēn)制(zhì)度政策上的支持(chí)。

　　从(cóng)最(zuì)新公布(bù)的3月(yuè)份(fèn)70个大中城市商(shāng)品(pǐn)住宅销售价(jià)格变动情况来看，广(guǎng)州、深圳的新房、二手房价格仍然是(shì)同(tóng)比去年依然是下降(jiàng)的。

　　北京、上海已经同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)了(le)，其他二线城(chéng)市如杭州、成(chéng)都、南京(jīng)、合(hé)肥等城市价(jià)格(gé)都是同比上(shàng)涨(zhǎng)的。

　　广州(zhōu)、深圳能不急吗？

　　事实上，上(shàng)面可能更急。3月份，两部(bù)门联合发(fā)文，全(quán)面推动二手房“带押过户(hù)”全国实施，这(zhè)是(shì)一条(tiáo)被广泛好评(píng)的新(xīn)政。对于(yú)激活二手房交(jiāo)易，具有(yǒu)定海神针般的作(zuò)用。

　　住建部部长倪虹近(jìn)日更(gèng)是指(zhǐ)出：建筑(zhù)业、房地产企(qǐ)业要(yào)发挥(huī)国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用(yòng)。回归到常识，从字面理解一下(xià)这两个词(cí)，意思就是——顶梁柱(zhù)如果不行了，上面(miàn)不就塌了嘛(ma)？压舱石如(rú)果压不住(zhù)，小船不就翻了？

　　也许，今年(nián)扶(fú)持楼市的政(zhèng)策，还(hái)有一(yī)大波正在(zài)路上...

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