万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信(xìn)息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商(shāng)品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国(guó)安的(de)估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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