5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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