5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学产的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高(g西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学āo)增的(de)时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布(bù)局(jú)在深圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：MP3i音乐网址大全-MP3下载,网址导航,音乐在线试听,中国音乐网址导航第一站 西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学