近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二(èr)级市(shì)场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常(chá世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么ng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金(jīn)流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时(shí)分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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