OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张江光大园(Medical staff可数吗，stuffyuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前(qián)上(shàng)市的(de)8只产业园(yuán)区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披(pī)露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目(mù)又(yòu)遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着(zhe)二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一(yī)位(wèi)业内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅(fú)较(jiào)大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区(qū)、物(wù)流(liú)类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高(gāo)如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格(gé)出现回落(luò)。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第(dì)一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证Medical staff可数吗，stuff金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在(zài)短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运(yùn)营(yíng)为导向，历(lì)史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单(dān)层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需(xū)求和预算挑选区(qū)域(yù)内(nèi)的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后(hòu)，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了(le)一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关(guān)负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张江高科目(mù)前在管资(zī)产约(yuē)五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发(fā)展过程(chéng)中(zhōng)所经历(lì)的(de)相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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