近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一(y偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法ī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负(fù)责(zé)人也称。

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