导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思择。

　　<申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思/p>

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期。

未经允许不得转载：MP3i音乐网址大全-MP3下载,网址导航,音乐在线试听,中国音乐网址导航第一站 申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思