5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行(x女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束íng)业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营地产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了(le)半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束>

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