近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的(de)过程；另一(yī)方面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募戊申年是哪一年REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更(gèng戊申年是哪一年)新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益戊申年是哪一年率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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