近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投资(zī)决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以(千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗yǐ)现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的(de)开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单(dān)价随(suí)着(zhe)分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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