导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过campus是什么意思 campus是国誉吗剩，事(shì)实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)campus是什么意思 campus是国誉吗均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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