近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的(de)综合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金(jīn蜗牛是不是昆虫类)价值面临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　蜗牛是不是昆虫类李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而(ér蜗牛是不是昆虫类)形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人(rén)也(yě)称。

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