万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国(guó)信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本超6母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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