万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的(de)高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明(míng)确(què)了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老(l16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长ǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安(ān)的(de)估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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