顶的速度越来越快越叫的原因　导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除2顶的速度越来越快越叫的原因0％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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