近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价格走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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