近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REIT原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕s产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来(lái)看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕募(mù)基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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