导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能级城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是否真的(de)过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(j为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思ù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思g>户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比势必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。