5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据(自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lá自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期i)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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