饱受争议(yì)的(de)二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产经纪(jì)机构存(cún)在利用房(fáng)源客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市(shì)场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易(yì)成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来(lái)完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的(de)负(fù)担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的(de)相(xiāng)关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介童话的作者简介产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的(de)意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认(rèn)为，未来(lái)相关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)要合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承担经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本(běn)着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中(zhōng)介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具体的(de)中介(jiè)费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在(zài)服(fú)务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会(huì)结(jié)合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此(c安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介ǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确(què)服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费(fèi)明(míng)显高于市(shì)场平均水平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅(zhái)的(de)中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家(jiā)收费普(pǔ)遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的(de)行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高(gāo)交易(yì)中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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