近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本金(jīn)之上(shàng)克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思多，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的(de)资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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