饱受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了(le)关于规(guī)范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优(yōu)势(shì)收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十(shí)方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随(suí)着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房(fáng)政策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多(duō)中介利(lì)用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对(duì)包(bāo)括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务行业关(guān)注最(zuì)多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一(yī)司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产(chǎn)经纪(jì)服务收司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价(jià司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前(qián)并(bìng)未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)在具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结(jié)合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构提(tí)供的(de)基(jī)本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人(rén)出具收费清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监(jiān)管。市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门会同有关(guān)部门(mén)依法查(chá)处不按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和(hé)反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中(zhōng)介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的(de)专业性(xìng)提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下(xià)家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城(chéng)市的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会(huì)利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再(zài)次向(xiàng)房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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