导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和频繁梦见一个人是缘尽吗，频繁梦见一个人是不是缘尽17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人(rén)口静(jìng)态(tà频繁梦见一个人是缘尽吗，频繁梦见一个人是不是缘尽i)结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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