导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数公安协警工资多少，公安协警怎么样据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住公安协警工资多少，公安协警怎么样宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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