5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比一寸多少厘米公分 一寸是几个手指却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1一寸多少厘米公分 一寸是几个手指000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在(zài)五(wǔ)月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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