饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布了关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个(gè)人(rén)信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不(bù)低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)上，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖伊拉克是不是被灭国了代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服(fú)务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务(wù)收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构(gòu)自(zì)行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)机构在(zài)具体(tǐ)收取过(guò)程(chéng)中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标(biāo)价(jià)问(wèn)题，两部门在此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构应当在经营(yíng)门(mén)店(diàn)、网站、客(kè)户端等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会(huì)同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门(mén)依法查处不(bù)按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理(lǐ)伊拉克是不是被灭国了郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利(lì)用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也(yě)有利于(yú)房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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