5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次(cì)回(huí)升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本(běn)，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的(de)多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读rong>

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）