近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

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　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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