文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造(zào)商的(de)资(zī)金(jīn)问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地(大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？dì)商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极(jí)为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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