万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房(fáng)子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zh多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思ōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分(fēn)价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(y多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思ú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了(le)多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一直没(méi)变，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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