文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发展工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的(de)是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已拿到(dào)了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行(少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是(shì)大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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