“现在的房地产很难再出现像(xiàng)过去十(shí)年的系(xì)统性行情。”思睿集(jí)团合(hé)伙人、首席经济(jì)学(xué)家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房(fáng)地产行(xíng)业分化的愈(yù)加明显(xiǎn)，让机构和投资者的关注度从(cóng)板块向单个标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》指出(chū)，从行业来看，无论是业绩(jì)，还是估(gū)值，房地产都(dōu)已经双(shuāng)杀到(dào)了最底部(bù)，而且是反复地杀到(dào)了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法(fǎ)重(zhòng)要参(cān)考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中进(jìn)行选择，需(xū)要非常小心，避(bì)免(miǎn)选了半天，标的公司出(chū)现爆雷的(de)情况。除(chú)此之外，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下三个基(jī)准(zhǔn)：有(yǒu)大的国资背景的(de)、杠杆率(lǜ)较低的、此前没(méi)有(yǒu)踩过(guò)红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示(shì)，如果(guǒ)关注一下(xià)今年房地产的开发(fā)资(zī)金来源(yuán)，可以发现(xiàn)，其实(shí)银行的信贷(dài)倾(qīng)向是不太愿意(yì)给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资金来源来自新盘(pán)的销售(shòu)。但今年新房的销售(shòu)情况相较一般。再关注一下(xià)，哪些(xiē社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀)房企能从(cóng)银行(xíng)拿(ná)到(dào)钱，其(qí)实主要还是那些有国(guó)企背(bèi)景的(de)房企，民营房企(qǐ)相对比较困(kùn)难，所以(yǐ)整个行业出现了(le)一个很明显的分化，无论是在销售(shòu)，还是(shì)融资等各(gè)个(gè)方面(miàn)都非常明显。现(xiàn)在有国资背(bèi)景的房企在资本(běn)市场表现相对较好，但没有国(guó)资背景的民营房企股(gǔ)价大多表现很(hěn)一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内，我们的逻(luó)辑是，“寻(xún)找最后(hòu)的赢家”。而具体(tǐ)到如(rú)何挖掘，我们会(huì)特(tè)别重视企业的成本优势，更(gèng)具(jù)体一点，就是(shì)它(tā)的净借贷水平（净负债(zhài)率）是不是行(xíng)业内(nèi)的最低水平；利润率是不是行(xíng)业内最(zuì)高的；融资成本是否是(shì)行(xíng)业(yè)内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都(dōu)是我们看重的一(yī)家房企的综合成(chéng)本。

　　需要注意(yì)的是，能(néng)够同时满(mǎn)足上述条(tiáo)件(jiàn)的(de)房企并不多。即便(biàn)是在国央企中，仍有部(bù)分房(fáng)企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西(xī)藏(cáng)城(chéng)投、中交地(dì)产(chǎn)、中国(guó)武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京(jīng)投发展、光明(míng)地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企房企也踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房(fáng)企

　　需(xū)警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着较稳健特(tè)色的国(guó)央企(qǐ)房(fáng)企，其(qí)财务指标称得上完(wán)全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地(dì)方国(guó)企开始(shǐ)大(dà)举扩张。而这无疑又(yòu)进(jìn)一步考验(yàn)着(zhe)国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的(de)张(zhāng)弛(chí)有度(dù)尤为重要，节奏把握(wò)准确(què)，有助于房企储(chǔ)备(bèi)优质“弹(dàn)药”；但(dàn)过(guò)于乐(lè)观的预(yù)判未来市场，以及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以(yǐ)其配置的(de)一(yī)家(jiā)房企进行举例，它从2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例(lì)都维持(chí)在33％左右，完全没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房(fáng)企(qǐ)明(míng)显感(gǎn)觉到机会来(lái)了，其开始在一线城市(shì)进行大举拿(ná)地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水准提(tí)高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之(zhī)一(yī)。与此同(tóng)时，该房企新(xīn)购入(rù)地块也实现了快(kuài)速的开盘利(lì)用率，预计(jì)今年会有更多的楼(lóu)盘入市(shì)。像这类企业就符合“最后的(de)赢家”的特点。一(yī)方面(miàn)，在于它本身储备了很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城(chéng)市，另外一半也主要集中在强二线和二线城(chéng)市(shì)；另一方面，它的扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊(hào)扬同(tóng)样提(tí)醒(xǐng)道，与之相(xiāng)反(fǎn)，有些房企的扩张速(sù)度让(ràng)人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年(nián)，或者说看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机(jī)会(huì)时要出手(shǒu)，但出手(shǒu)的章(zhāng)法仍要(yào)小心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但未来的两年市(shì)场没有想象得那么好，可能(néng)会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那(nà)么(me)如何来衡量(liàng)一家(jiā)房企的扩张(zhāng)速度是否激进？陈昊(hào)扬向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，主要还是(shì)看房企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不(bù)难(nán)看出，这一标准要比“三道红线”对房企的(de)净(jìng)负债率要求不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊(hào)扬(yáng)解释，当前房地产行业的复苏速(sù)度并(bìng)没有(yǒu)那么快，所以(yǐ)要(yào)规避公司净(jìng)负债(zhài)率提高(gāo)到一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的(de)房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发(fā)股份、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿城中(zhōng)国、保利发展(zhǎn)等房企2022年(nián)净负债率都在60％之(zhī)上(shàng)。其中，中交地产(chǎn)净负债(zhài)率持续居(jū)高不下，在2020年(nián)至2022年(nián)期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对(duì)比(bǐ)的是(shì)，华润置地、中(zhōng)国海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集团(tuán)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企(qǐ)在践(jiàn)行较(jiào)积(jī)极的拿地策略的同(tóng)时(shí)，也较(jiào)好地控制了公司的扩张速(sù)度与净(jìng)负债率(lǜ)水平(píng)（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同一筛选(xuǎn)标(biāo)准(zhǔn)来看(kàn)国央企与民营房企，但(dàn)在各(gè)维度的实际表现上(shàng)，国央企确(què)实会(huì)更胜一筹(chóu)。如国央企的(de)融资(zī)成本更(gèng)低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做到(dào)想融就融，这(zhè)样，国央企自然(rán)而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽(suī)然对比民(mín)营房企，机(jī)构更(gèng)加看好国央(yāng)企，但这也(yě)并不意(yì)味(wèi)着(zhe)，民营企业(yè)中就没(méi)有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍(réng)有少数(shù)民营房企(qǐ)同样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季(jì)报，滨江(jiāng)集团的十大流通股东中新(xīn)进了“中国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城中(zhōng)国回报灵活配置混合(hé)型(xíng)证券投资(zī)基金”“全国(guó)社保(bǎo)基金(jīn)一一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有限公(gōng)司就长期持(chí)有滨(bīn)江(jiāng)集团。根(gēn)据一(yī)季报，该资产公司的几只产品合(hé)计(jì)持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身的基本面表现存在一(yī)定(dìng)关系(xì)。2020年以来(lái)的近三(sān)年时(shí)间(jiān)，房地产(chǎn)市(shì)场整体在(zài)走(zǒu)“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的(de)滨江集团仍是(shì)表(biǎo)现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团(tuán)在业绩表现、销(xiāo)售规(guī)模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣(kòu)非(fēi)归母净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次(cì)实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今(jīn)年一季度，滨江集团更是实现了扣非归(guī)母(mǔ)净利润5.41亿(yì)元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产(chǎn)“青(qīng)铜时(shí)代”仍(réng)能(néng)保持自(zì)身业绩的持(chí)续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根(gēn)杭(háng)州(zhōu)的战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近(jìn)七成营收来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只占到(dào)近六(liù)成。近三年持续(xù)稳居(jū)杭州(zhōu)房企销售排(pái)名(míng)第一。

　　与此(cǐ)同时，滨(bīn)江集团在杭州的土储补(bǔ)充(chōng)同(tóng)样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数(shù)据显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭(háng)州的较突出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名已冲(chōng)进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实(shí)现(xiàn)销(xiāo)售额(é)607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集(jí)团(tuán)股价翻了超一倍(bèi)以上(shàng)，而近期(qī)，滨江集团(tuán)更(gèng)是迎(yíng)来多家(jiā)机(jī)构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信养(yǎng)老、新华(huá)养老(lǎo)等18家机(jī)构调(diào)研。

　　产业链布(bù)局重点移至存(cún)量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业(yè)觅(mì)α

　　实(shí)际(jì)上房(fáng)地产开(kāi)发只是房地产产业(yè)链上的(de)中游环(huán)节，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等(děng)材(cái)料供(gōng)应商(shāng)，而(ér)下游应(yīng)用(yòng)行业主要包括中介服务、家(jiā)用电(diàn)器、物业(yè)管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房地(dì)产开发环节与上游材(cái)料端息息相关，新盘开工(gōng)不足导致上游不被看好，机(jī)构寻觅(mì)个股阿尔法的思(sī)路渐渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中国房地产行(xíng)业(yè)在(zài)进入存量(liàng)房时代，所以对(duì)地产产业链，尤其(qí)是偏消费属性(xìng)的家装家居领域，我们相对看好，因为居民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随(suí)着(zhe)时(shí)间(jiān)的(de)增(zēng)加，内装(zhuāng)更(gèng)新的需求也会越来(lái)越多。美国过去(qù)的数(shù)据充分(fēn)说明了这一点(diǎn)，在新房销售见顶之(zhī)后，家具消费的增长却一直都很(hěn)好。对于地产(chǎn)产业(yè)链(liàn)，我们相(xiāng)对(duì)看好(hǎo)和内装相(xiāng)关的行业，例如消(xiāo)费(fèi)建(jiàn)材、家居装饰等(děng)。”万家基(jī)金(jīn)人士(shì)表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居前两位的都是来自(zì)家纺赛道(dào)的(de)公(gōng)司，它们分别是富安娜(nà)和水(shuǐ)星家纺，特别是前(qián)者(zhě)在月线连(lián)收七根阳线的基(jī)础(chǔ)上，年(nián)内迄今涨幅已经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织(zhī)家(jiā)居、睡(shuì)眠家居、生(shēng)活类产品的(de)研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐(lè)”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现(xiàn)归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季(jì)报的(de)十大流通股股东来看，能够(gòu)发现(xiàn)该股早已成为基金重仓股的天下，彼时包括公募(mù)的中欧价值(zhí)发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募(mù)的(de)明河(hé)2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁(bì)江山。需要(yào)强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都(dōu)是价(jià)值派基金经(jīng)理(lǐ)曹名长在管的(de)产品，首季其同时重仓的房地(dì)产产业链(liàn)股(gǔ)票还有(yǒu)金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等(děng)多因素(sù)一度沉(chén)寂，不过(guò)好(hǎo)在(zài)困境反转露出曙光，家居板块中年(nián)内表现最好的是(shì)志邦家居。同一时间段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收(shōu)还是(shì)归母净利润，公司都实(shí)现了同比双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基(jī)金(jīn)经(jīng)理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优(yōu)选和广发安宏回报均增加了(le)持股，而这两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)也成为志(zhì)邦家居十大流(liú)通股股东中仅(jǐn)有的两只公募。有意思的是，他似乎对于(yú)定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部(bù)三只产品均登榜(bǎng)十(shí)大流通股股东，其也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除(chú)去(qù)家(jiā)居家纺外，下游(yóu)的物(wù)业(yè)股也越来越被机构所青睐，不过(guò)这(zhè)类(lèi)标的大多(duō)在(zài)香(xiāng)港上市，如何选(xuǎn)择成为难题。对此，前述(shù)上(shàng)海公募(mù)基金经理举例分(fēn)析：“物(wù)业服(fú)务(wù)不(bù)是一个高毛(máo)利(lì)的(de)行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司还是(shì)希望挣的是市场化应该挣的钱(qián)，以我曾经买的绿(lǜ)城服务为例(lì)，它在中高端(duān)楼盘占比是比(bǐ)较(jiào)高的，每年到期的合(hé)同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮(lún)合同(tóng)周期还能做到产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀(pǐn)提(tí)价的公司很少，因为物(wù)业公司很容易一开始(shǐ)是(shì)挣钱的，后面因为保安这些固定人(rén)员成本(běn)的年度增长，不过服(fú)务没(méi)有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是非常大的(de)。但是该(gāi)公司能在业内做到到期(qī)之(zhī)后提价(jià)率比(bǐ)较高(gāo)，这跟它的定(dìng)位和(hé)比较好的(de)服务是有(yǒu)关(guān)系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：MP3i音乐网址大全-MP3下载,网址导航,音乐在线试听,中国音乐网址导航第一站 社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀