近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(f夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁ù)责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许(夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及(jí)资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映(yìng)在(zài)基(jī)础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露(lù)的(de)经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权(quán)类的(de)资产可(kě)以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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