文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财税海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决(jué)了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价(jià)的1海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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